전ㆍ월세갱신 계약은 기존 임대차 계약 기간을 연장하는 절차입니다. 전월세 계약갱신은 단순히 기간을 늘
리는 절차가 아니라, 법적 권리와 의무가 교차하는 중요한 과정입니다. 임차인은 계약갱신요구권을 적극 활
용해 주거 안정성을 확보하고, 임대인은 법적 요건을 준수하면서 합리적으로 대응해야 합니다. 무엇보다 계
약서 재작성과 확정일자 확보가 안전한 갱신의 핵심입니다.
전ㆍ월세갱신 계약 종류.
● 묵시적 갱신.
- 계약만료가 다가오는데 집주인도 아무 말도 없고 세입자인 본인도 아무 말이 없으면,
- 기존에 조건과 같이 2년 더 거주할 수가 있게 되는 것입니다.
- 임대인과 임차인 쌍방모두 기존계약에 의의 없이 자동 연장되는 것입니다.
- 임차인은 통보 후 3개월 뒤에 중도 해지가 가능합니다.
- 묵시적 갱신을 한 경우 계약갱신 청구권이 소진되지 않고 1회를 사용할 쉬 있습니다.
● 합의 갱신.
- 임대인과 임차인이 서로 만나서 합의하고 갱신을 하는 것입니다.
- 임대인과 임창인이 조건을 새로 협의하고 재 계약을 하는 것입니다.
● 계약 갱신 청구권.
- 세입자가 집주인한테 2년 더 거주하겠다고 일방적으로 통보할 수 있는 권리입니다.
- 임대차보호법에 의거하여 집주인이 안된다고 거부할 수가 없습니다.
- 임차인은 계약갱신 청구권을 단 1회만 사용할 수 있습니다.
- 계약갱신 청구권 핵심은 임대료를 5% 이내에만 올릴 수 있습니다.
- 계약갱신 창구권을 사용했으면 임차인은 내가 계약을 한 이후에 통보 후 3개월 후에 중도 해지가 가능합니다.
전ㆍ월세갱신 3가지 비교.
| 구분 | 계약 갱신 청구권 | 묵시적 갱신 | 햡의 개신 |
|---|---|---|---|
| 임대료 인상 | 5% 이내 인상가능 | 인상 불가 | 제한없음 (임대인과 협의) |
| 중도 해지 | 가능 (통보 3개월 후 가능) | 가능 (통보 3개월 후 가능) | 임대인과 협의. |
| 갱신청구권 | 1회 사용에 한함 | 계약 갱신 청구권 1회 가능 | 소멸되지않고 사용가능 |
전ㆍ월세갱신 통보일자,
● 2020년 12월 10일 이후에 계약을 한 사람은 만료 2개월 전까지 갱신의사를 밝혀야 됩니다.
● 2020년 12월 10일 이전에 계약한 사람은 만료 1개월 전에 갱신 의사를 밝혀야 됩니다.
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전ㆍ월세갱신 (실거주 통보)
● 계약 만료 3개월 전에 집주인이 직접 들어와 거주를 한다고 하면서 이사를 요구하면 계약생신을 할 수가 없습니다.
● 임차인이 2년 거주하고 2년 더 거주하려고 계약갱신 청구권을 했을 때, 임대인이 직접 살거주하려고 합니다 하면서 거절할 수 있습니다.
- 임차인은 인대인이 실거주한다고 하면 확인을 해야 할 것입니다.
- 2022년 대법원 판결에서는 집주인이 실거주한다는 것을 객관적으로 증명해야 된다는 것입니다.
- 만약 집주인이 실거주를 하지 않고 타인에게 임대를 하였다면 손해배상을 아래와 같이 청구할 수가 있습니다.
① 거절당시 월세 환산액의 3개월분.
② 실제로 내 가입은 손해 이사비, 중개수수료 등
③ 새 임차인에게 받은 임대료와 기존 임 아리오의 차액의 2년분 24개월.
전ㆍ월세갱신 확정일자 주의.
● 묵시적 갱신은 기존계약이 그대로 연장되기 때문에 기존의 확정일자 효력이 유지가 됩니다.
- 확정일자를 새로 받을 필요가 없습니다.
- 새로 화정일자를 받게 되면 그전에 임대인이 대출을 받았는지 확인해야 합니다.
- 새로 확정일자를 받으면 대항력 순위가 초기화됩니다.
전ㆍ월세갱신 발생하는 분쟁.
● 임대인 거주 이유로 갱신 거절 → 법적으로 인정됨
● 묵시적 갱신 후 이사 희망 → 임차인은 3개월 전 통보로 가능.
● 보증금 증액 문제 → 5% 초과 시 불법.
전ㆍ월세갱신 임차인의 주의사항.
● 의사표시는 반드시 증거를 남긴다.
● 주택임대차보호법 제6조의 3에 따른 계약갱신청구권을 행사합니다라고 통보한다.
● 연장하고 해지를 하려면 3개월 전에 통도를 해야 합니다.
● 묵시적 갱신은 기존 확정일자가 유지됩니다.
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