전ㆍ월세안심신탁제도 도입으로 부동산 시장의 새로운 안전장치로 세입자들을 보호하게 되었습니다. 최근
부동산 시장에서는 전세사기와 임대차 분쟁이 사회적 문제로 대두되고 있습니다. 전월세안심신탁은 세입자
의 불안정한 주거와 임대인의 안정적인 수입을 보장할 수 없는 불안정한 임대차 계약을 원만하게 유지하기
위해 생긴 제도입니다. 한마디로 세입자와 임대인을 보장하기 위한 장치입니다. 전월세안심신탁 제도는 임
대차 계약 과정에서 발생할 수 있는 위험을 줄이고, 세입자와 임대인 모두가 안심할 수 있는 거래 환경을 마
련하기 위해 도입되었습니다.
전월세안심신탁이란 무엇인가요?
✔ 답변 : 국토교통부와 HUG가 도입한 새로운 임대차 관리 모델입니다.
세입자가 낸 전세보증금을 집주인에게 직접 주지 않고, 공공기관인 전월세 안정화기구가 예탁받아 운용합
니다.
임대인은 이 운용수익을 매달 월세처럼 받고, 임차인은 전세 형태로 거주하면서도 보증금을 떼일 위험에서
벗어납니다.
한마디로 세입자는 전세로 살고, 집주인은 월세를 받는 제도입니다.
왜 이런 제도가 생겼나요?
✔ 답변 : 두 가지 문제를 함께 풀기 위해서입니다.
● 전세사기 방지: 기존에는 세입자가 보증금을 집주인에게 직접 전달해, 집주인의 자금 사정 악화나 갭투자
손실 시 보증금을 돌려받지 못하는 위험이 있었습니다.
● 전월세 미스매치 해소: 전세를 선호하는 세입자와 월세로 임대를 놓는 집주인 사이의 수요 불일치를 줄여,
시중 월세 매물을 전세로 전환 공급하려는 목적입니다.
※ 정부는 8월 발표한 주택 신속공급 방안에 이 내용을 담았으며, 참여는 자율 신청 방식입니다.
어떻게 운영되나요?
✔ 답변 : 임대인·임차인·전월세 안정화기구(HUG) 간의(HUG) 간의 3자 계약으로 운영됩니다.
| 구분 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 운영 주체 | 주택도시보증공사(HUG) | 보증부월세 주택이 참여하려면 보증금과 월세를 전세금으로 환산한 환산전세금이 적정 전세가 범위 안에 들어와야 하며, 계산식은 임대보증금 + (월세×12÷전월세전환율)입니다. |
| 계약 방식 | 임대인ㆍ임차인ㆍ안정화기구 3자 약정 | |
| 대상 주택 | 유형제한 없음(보증부월세 주택도 참여가능) | |
| 보증금 처리 | 원칙적으로 전액 예탁 | |
| 예탁 기간 | 별도 제한 없음, 전세계약기간과 연동 | |
| 임대인 수익률 | 별도 제한 없음, 전세계약기간과 연동 |
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세입자에게는 어떤 혜택이 있나요?
✔ 답변 : 다음과 같이 크게 세 가지입니다.
● 전세사기 위험 차단: 보증금을 HUG가 직접 관리하므로 집주인의 자금 사정과 무관하게 안전합니다.
● 보증료 절감: 전세금반환보증·전세대출보증 가입이 필요 없어 연간 약 34만 원의 보증료를 아낄 수 있습
니다.
● 주거비 절감: 전세금 2억 기준, 대출이자(약 53만 원)와 월세(약 74만 원)를 비교하면 매달 약 20만 원의
주거비 절감 효과가 있습니다.
집주인(임대인)에게는 어떤 이점이 있나요?
✔ 답변 :다음과 같은 이점이 있습니다.
● 안정적인 현금흐름: 공실이나 월세 연체 걱정 없이 매달 고정 수익을 받습니다.
● 연 4%대 수익률: 안정화기구가 예치금을 운용해 발생한 수익을 매월 지급합니다.
● 관리 부담 감소: 세입자 수금이나 관리 스트레스에서 벗어날 수 있습니다.
다만 원금 안정성을 유지하면서 목표 수익률을 실제로 달성할 수 있을지, 세제 혜택이 구체적으로 마련될지
는 아직 불확실하다는 지적도 있습니다.
의무적으로 가입해야 하나요?
✔ 답변 : 아닙니다. 정부는 보증금 의무 예치나 강제 가입을 요구하지 않으며, 희망하는 임대인·임차인만
자발적으로 신청하는 자율 참여 방식입니다.
Q7. 어떤 주택이 대상인가요?
✔ 답변 : 주택 유형에 제한이 없습니다. 일반 전세 주택은 물론 보증부월세 주택도 환산전세금이 적정 전
세가 범위 안에 들면 참여할 수 있습니다.
신청은 어떻게 하나요?
✔ 답변 : 절차는 다음과 같습니다.
1. HUG 공식 누리집 또는 전월세 안정화기구 플랫폼에서 사업 공고 확인
2. 참여를 원하는 임대인·임차인이 각각 신청서 및 관련 서류 제출
3. 3자 약정 체결
4. 순차적으로 입주 진행
언제부터 시작되나요?
✔ 답변 : 예상 일정은 9월 최초 모집 공고 → 10월 신청 접수 → 11월 3자 약정 체결 → 12월 순차 입주입
니다.
정부는 예치된 전세금을 기반으로 '주택공급활성화펀드'도 조성할 계획이며, LH 매입임대주택 중 일부
(2026년 500호)도 시범 공급해 무주택 청년의 주거비 부담을 낮출 방침입니다.
임대인이 받는 수익은 100% 보장되나요?
✔ 답변 : 목표 수익률은 연 4%대이지만, 실제 운용 성과나 원금 안정성, 세제 혜택 등 세부 조건은 아직 구
체화 단계입니다. 확정 발표 전까지는 추가 공지를 확인할 필요가 있습니다.
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전세사기 위험이 완전히 사라지나요?
✔ 답변 : 보증금을 HUG가 직접 관리·운용하기 때문에 집주인에게 자금 문제가 생겨도 보증금 미반환 위
험이 크게 줄어드는 구조입니다.
다만 제도 시행 초기인 만큼 세부 안전장치는 계속 확인하는 것이 좋습니다.
전월세안심신탁 FAQ.
Q1. 참여조건은 어떻게 되나요?
✔ 답변 : 조건은 다음과 같습니다
대상 주택: 시세 20억 원 이하, 아파트·빌라·오피스텔 등 제한 없음
신청 자격: 소득·연령·자산 제한 없음, 법인·개인 모두 가능
예치 조건: 전세금 전액 예치 필수 (보증부월세도 환산 후 참여 가능)
Q2. 일정은 어떻게 되나요?
✔ 답변 : 2026년 9월 말: 모집 공고 참고하면 됩니다.
10월: 신청 접수
11월: 3자 계약 체결
12월~2027년 2월: 입주 및 수익 지급 시작
Q3. 임대인이 받는 수익은 보장되나요?
✔ 답변 : 목표 수익률은 연 4%대이지만, 실제 운용 성과나 원금 안정성, 세제 혜택 등 세부 조건은 아직 구
체화 단계로 추가 발표를 확인할 필요가 있습니다.
전월세안심신탁 참고 자료 출처.
1. 주택도시보증공사(HUG) 공식 안내: 전월세 안심신탁 소개
https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s07/s070401.jsp
2. 대한민국 정책브리핑: “월세 부담 낮추고 임대 수익은 보장”
https://korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148970
마무리.
전월세안심신탁은 전세사기로 불안했던 세입자와, 월세 연체·공실 부담을 안고 있던 집주인 모두에게 새로
운 선택지를 제시하는 제도입니다. 다만 세제 혜택과 수익률 안정성 등 구체적인 내용은 정부 발표를 지속적
으로 확인하는 것이 중요합니다. 9월 모집 공고가 나오면 신청 조건과 세부 절차를 다시 한번 정리해 안내드
리겠습니다.